공동주택 하자보수에 있어서 가장 혼란스러운 부분 중 하나는 공동주택관리법과 집합건물법의 관계입니다. 두 법은 모두 하자와 관련된 규정을 포함하고 있지만, 적용 시기와 범위에 따라 실제 책임의 기준은 크게 달라질 수 있습니다.
공동주택관리법과 집합건물법은 어떻게 다를까?
공동주택관리법은 아파트와 같은 공동주택의 관리와 입주자대표회의 구성, 하자보수 청구 절차 등을 규정한 법률이며, 집합건물법은 건물의 각 호를 분리하여 소유하는 경우 적용되는 기본법입니다.
공동주택관리법의 적용 대상
- 입주자대표회의를 통해 하자청구 가능
- 하자담보책임기간이 명확히 규정됨 (5년 또는 10년 등)
- 사용검사 이후 하자 중심
집합건물법의 적용 대상
- 각 구분소유자별 개별 청구 가능
- 제척기간 없이 손해배상 청구 가능
- 사용검사 이전의 하자에도 적용 가능
연도별 법적 변화와 혼선
1. 2005년 5월 이전
공동주택 하자에 대해 두 법 모두 적용된다는 대법원 판례로 인해 중복 적용 가능성 인정.
2. 2005년~2013년
집합건물법 부칙 제6조 신설로 주택법 우선 적용 취지 명확. 하지만 이미 발생한 하자에 대해선 여전히 집합건물법이 적용된다는 해석 존재.
3. 2013년 6월 이후
집합건물법 부칙 제6조 삭제. 이후 발생하는 하자에 대해선 주택법 적용이 우선으로 인정됨.
4. 2016년 8월 – 공동주택관리법 제정
시공사별 하자담보책임기간이 명확히 규정되어 혼선 감소. 그러나 사용검사 ‘이전’ 하자에 대해서는 여전히 집합건물법 적용 가능.
어떤 법을 따라야 할까?
공동주택관리법과 집합건물법의 관계는 결국 하자의 발생 시점과 유형에 따라 달라집니다.
| 하자 발생 시점 | 적용 법률 | 설명 |
|---|---|---|
| 사용검사 이전 | 집합건물법 | 설계불량, 미시공 등 책임 제한 없이 청구 가능 |
| 사용검사 이후 | 공동주택관리법 | 정해진 기간 내 입주자대표회의 또는 관리단을 통한 청구 |
대법원 판례 요약
“사용검사 이전에 발생한 하자에 대해서는 공동주택관리법보다 집합건물법이 우선 적용될 수 있으며, 제척기간 없이 손해배상 청구가 가능하다.” (대법원 2012.7.12. 판결)
마무리 정리
- 공동주택관리법은 입주 이후 하자 대응에 초점
- 집합건물법은 사용 전 하자와 개별 청구에 유리
- 하자 발생 시점에 따라 법 적용을 구분해 대응해야 함
- 복잡한 경우 법률 전문가의 조언을 받는 것이 안전